Vous songez à créer une société civile immobilière mais vous n’arrivez pas encore à cerner son objectif et son fonctionnement ? On fait le point des informations qu’il est nécessaire de connaître sur les SCI ainsi que leurs avantages et inconvénients.
Société civile immobilière (SCI) : qu’est-ce que c’est ?
La SCI est une entité juridique autonome créée par deux ou plusieurs personnes dans le but d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers. La société ainsi créée devient propriétaire du patrimoine immobilier qu’elle peut vendre ou mettre en location. La création d’une société civile immobilière peut également viser à simplifier la gestion d’un ou de plusieurs terrains bâtis ou non. Les SCI peuvent aider à faire face aux difficultés liées au partage d’un bien immobilier. Pour mieux comprendre l’importance de ce type de société, retrouvez toutes les informations sur pourquoi créer une SCI et comment s’y prendre.
Les sociétés civiles immobilières peuvent prendre six formes différentes qui sont :
- La SCI de location ou de gestion qui permet de fructifier un ou plusieurs biens immobiliers ou de mieux organiser leur gestion.
- La SCI familiale qui peut être montée par les membres d’une même famille afin de faciliter la transmission à des héritiers ou créer un patrimoine immobilier familial.
- La SCI d’attribution qui permet d’acquérir ou de bâtir un patrimoine immobilier à plusieurs.
- La SCI de construction-vente qui se constitue dans l’objectif d’acquérir des terrains, d’y construire des biens et de les revendre aussitôt.
- La SCI agricole qui permet à des agriculteurs de combiner des moyens matériels, financiers et humains pour accroitre leurs rentabilités ou mobiliser du financement.
- La SCI de jouissance à temps partagé qui peut être montée par des personnes souhaitant se partager l’usage d’un bien immobilier commun.
Un minimum de deux personnes est requis pour créer une SCI. Le mineur (émancipé ou non) peut également être associé (minoritaire ou majoritaire) au sein d’une société civile immobilière. La seule condition qu’il devra remplir est d’obtenir l’autorisation de ses représentants légaux (parents ou tuteurs).
Comment fonctionne une SCI ?
Le fonctionnement d’une société civile immobilière est défini dans ses statuts. Ceux-ci se présentent sous forme d’un document signé par les associés en vue de prévoir les modalités de partage et de prise de décision. Y figurent également les conditions et modalités de cession des parts sociales.
Les statuts doivent mentionner la forme juridique qui dans le cas présent est une société civile immobilière. La dénomination sociale et le siège social de la structure sont des mentions obligatoires. On y retrouve également les identités respectives des associés (noms et prénoms), leurs lieux de résidence ainsi que leurs parts ou apports respectifs.
Les statuts fixent les règles de majorité applicables lors des prises de décision ainsi que les façons d’intégrer et de quitter la société. La durée d’existence (99 ans au maximum) et les conditions de dissolution et de liquidation de la SCI sont également des informations à indiquer dans les statuts.
La SCI a à sa tête un ou plusieurs gérants nommés par les associés. La mission du gérant est de représenter légalement la société devant les organismes de l’État et face aux tiers. Il s’occupe des tâches de gestion courante et d’administration. Il veille également à l’entretien des biens immobiliers qui lui sont confiés. Le nom du gérant est indiqué soit dans les statuts, soit dans un acte de nomination distinct joint à la demande d’immatriculation de la SCI.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCI ?
Avantages
La SCI vous permet de saisir des opportunités immobilières rentables sans nécessairement disposer des fonds nécessaires à l’acquisition du bien concerné. En vous associant à une ou à plusieurs personnes, vous pouvez acquérir collectivement des biens que vous n’auriez pas pu acquérir seul. Vous partagez ensuite les gains selon que vous mettiez en location l’immeuble, que vous le revendiez ou que vous l’exploitiez.
En cas d’indivision, la création d’une société civile immobilière permet d’estimer la valeur pécuniaire du patrimoine immobilier de chaque associé. Celui-ci est calculé en fonction du pourcentage de parts de la SCI que chacun d’entre eux détient. Cela simplifie la transmission partielle ou complète de vos parts sous forme de donation ou d’héritage. De plus, les donations réalisées par les associés d’une SCI sont exonérés d’impôts pour les montants inférieurs ou égales à 100 000 euros.
Inconvénients
La création d’une SCI passe par plusieurs étapes contraignantes. La plus contraignante est la rédaction des statuts qui demande un certain temps.
La nécessité d’assister aux assemblées générales fait partie des inconvénients de la SCI. Il s’agit de réunions au cours desquelles les associés prennent des décisions impactant le futur de la société.
La SCI nécessitant au moins deux personnes, un désaccord entre les associés risque d’entraîner des difficultés de gestion.
La cession des parts sociales peut se révéler compliquée surtout si la personne rachetant les parts est une personne extérieure. L’associé qui souhaite vendre ses parts ne peut le faire sans l’accord des autres associés.
