Dans un contexte d’activité locative et transactionnelle dynamique, qui vient lui-même après le ralentissement constaté en 2023, l’immobilier de bureaux parisien continue d’attirer l’attention des entreprises et des investisseurs… surtout au cœur du Quartier Central des Affaires (QCA), dont les loyers ont flambé en 2024 jusqu’à dépasser les prévisions les plus optimistes. Une hausse qui s’explique par une demande accrue et par l’attractivité des biens haut de gamme dans cette zone très recherchée. Cette tendance va-t-elle se poursuivre ? Faut-il s’attendre à une progression du loyer prime à Paris QCA durant l’année 2025 ? C’est ce que nous allons voir.
Une flambée des loyers en 2024 à Paris QCA
L’année 2024 s’est distinguée par une progression record sur le flanc des loyers pour les bureaux « prime » dans le quartier le plus prisé de Paris. De fait, le Quartier Central des Affaires, qui regroupe six arrondissements (1er, 2e, 8e, 9e, 16e et 17e), a connu une flambée de ses prix. Le loyer prime à Paris QCA a ainsi atteint 1 115 €/m2/an, hors charges et hors taxes, alors qu’il était déjà à 1 045 € à fin juin 2024 (+7 % sur un an). Ce qui se traduit par un loyer mensuel proche de 93 000 € en moyenne pour une surface de 1 000 m2 en location (contre 65 000 € environ dix ans plus tôt). (Chiffres issus du cabinet de conseil Cushman & Wakefield et de l’étude Knight Frank.)
Malgré l’augmentation des disponibilités sur le marché, ces chiffres montrent une certaine appétence pour des espaces de bureaux de qualité (qui mettent à disposition des équipements haut de gamme) et pour des emplacements stratégiques, ceux-ci ayant le double avantage de renforcer l’image de marque et d’attirer les talents. Cela, dans un marché qui a retrouvé son dynamisme en 2024, avec un total de 865 000 m2 de bureaux commercialisés en Île-de-France au 1er semestre 2024. Dans cette optique, les entreprises et les investisseurs bénéficient de l’accompagnement de spécialistes du marché de l’immobilier professionnel, comme www.alexbolton.fr.
Pour autant, le Quartier Central des Affaires est loin d’être le seul à profiter de cette tendance haussière. Hors QCA, le loyer prime a augmenté un peu partout : +6 % sur la rive gauche (5e, 6e et 7e) pour atteindre 950 €/m2/an, +7 % autour de la gare de Lyon et dans le 13e arrondissement jusqu’à 460 €, et +12 % dans le nord-est (18e, 19e, 20e) pour se fixer à 420 €. Autour de la place de la République, on note même une progression de 14 % sur un an, pour atteindre 890 €/m2/an. De quoi offrir de nouveaux relais de croissance en élargissant la typologie des acteurs.
Une progression (presque) assurée pour le loyer prime à Paris QCA en 2025
Toute la question est de savoir si cette tendance se poursuivra en 2025, et si le loyer prime à Paris QCA continuera à survoler le marché. Or, tous les indicateurs semblent affirmer que ce sera le cas. Il suffit, pour s’en convaincre, de se rappeler une chose : en milieu d’année, les prévisions les plus optimistes tablaient sur un loyer prime de 1 080 €/m2/an fin 2024, et d’un seuil de 1 100 € atteint fin 2025 (voir le 35e baromètre MSCI de l’investissement immobilier français, groupe BPCE, 18 juin 2024). Mais avec un loyer de 1 115 €, la réalité a largement dépassé les prédictions.
Il y a donc de fortes chances pour que cette trajectoire se poursuive tout au long de l’année 2025, en raison de la pénurie d’offres de qualité dans les arrondissements parisiens les plus prestigieux, et de mesures d’accompagnement pour les locataires qui restent limitées dans le Quartier Central des Affaires (entre 12 et 15 % en moyenne, contre 30 à 40 % en Île-de-France).
Une progression qui, par ailleurs, ne devrait pas être impactée par l’augmentation de la disponibilité, y compris dans le QCA, compte tenu de la rareté des biens immobiliers appartenant à la catégorie « prime ». (En parallèle, les espaces de bureaux qui ne répondent pas aux attentes des entreprises en matière de qualité et d’emplacement sont susceptibles de voir leurs loyers stagner, voire baisser.)
Une hausse portée par le regain de croissance au sein de la zone euro
En somme, tout porte à croire que le loyer prime à Paris QCA va continuer à augmenter en 2025, et que l’immobilier de bureaux offrira des opportunités diversifiées aux acteurs du marché. Le regain de croissance que connaît la zone euro n’y est pas étranger : avec une estimation à +0,9 % en 2024 (contre +0,6 % en 2023), qui s’appuie notamment sur le recul de l’inflation, la croissance annuelle se porte bien et devrait avoir un impact positif sur le marché de la location de bureaux. Reste à voir si ces pronostics se révéleront justes.
Sources :
